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销售、开发、投资、购地均回暖 房企扩储赌未来

2020-05-27 来源:凤凰网房产
 
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       2020,经历意外之后的地产业受影响严重,政府工作报告重申房住不炒,但这些都似乎并未阻碍房企押注未来。


       从5月9日开始的10天之内,合生创展以总价180亿的金额京城扩储,溢价率均超25%,平均楼面价近7万。其近期拿地金额接近一年销售额。5月20日,福州千亩帝封江热土124亿尘埃落定。


       疫情之后,需求逐渐被释放。楼市基本面的触底反弹是房企逐鹿土地市场的底气。2月,房企销售见底,4月,百城房价反弹;同时,房地产业“基本面”的四大指标——开发投资增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数等指标在2月之后均出现反弹。


       楼市破冰


       随着复工复产复业全面推进、经济社会生活逐步趋于正常,主要经济指标将延续回升改善、持续向好的势头,冰封的楼市也在逐渐解封。


       5月15日,国家统计局在其官网上公布了1-4月份全国房地产开发投资和销售情况,开发投资增速、房屋新开工面积增速、开发企业土地购置面积增速、房地产开发景气指数四大指标,集中在四月份出现回暖。


       其中,1—4月份,全国房地产开发投资33103亿元,同比下降3.3%,降幅比1—3月份收窄4.4个百分点。房屋新开工面积47768万平方米,下降18.4%,降幅收窄8.8个百分点。


       尤为重要的数据是,土地成交款增速的反弹力度格外明显。1—4月份,房地产开发企业土地购置面积3151万平方米,同比下降12.0%,降幅比1—3月份收窄10.6个百分点;土地成交价款1699亿元,增长6.9%,1—3月份为下降18.1%。


       此外,4月房地产开发景气指数为98.86,比3月份提高0.67点。该数据自二月份之后出现连续增长。


       多项数据稳步回升,楼市的天空,阴霾逐渐散去。


       中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,四月房地产基本面指数降幅收窄较快,预计三季度数据将持续向好,从大环境来看,房企最难的时候的时刻基本已经过去。


       不过,新时代证券首席经济学家潘向东认为,目前需求以补偿式修复为主,地产相关数据只是向正常水平回归,这是边际上的变化,但这种补偿式修复过程迟早会到达“稳态”,由于房地产调控没有大规模放松,而疫情对居民收入与就业带来很大压力,所以大部分地产数据达到“稳态”后,未必会比疫情前的正常水平要高。


       土地市场回暖


       四月火热的土地市场,集中表现在供需两端上。


       需求端上,相关数据显示,4月份,TOP100房企购买土地总额3882亿元,环比增长108.9%,同比也出现7.3%的增长。


       供给端上,中原地产研究中心统计数据显示,4月,全国热点50城市合计土地出让5044.7亿,实现年内首次单月突破5000亿,除卖地金额明显上涨外,溢价率也出现了明显的提升,4月一二线城市的的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位。平均溢价率高达15.54%,3月份为12.58%。


       政府推地节奏加快是土地市场趋热的客观原因。对此,第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想认为,对于一些热门城市,例如北京上海广州,都有一个供需两旺的成交情况,这方面一部分是因为确实有推出比较好的地块,房企拿地热情比较高,另一方面也可以说是弥补疫情打乱的推地节奏。


       潘向东认为,出现这种现象主要源于1-2月房地产数据“挖坑”后的正常填补,地产受海外疫情影响很小,赶工的阻力最小,需求只是因为疫情延后而不会消失,在国内疫情基本得到控制以及货币持续宽松之下,房地产市场向正常水平回归。


       不过,房住不炒依旧是楼市主基调。5月22日的两会政府报告指出,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展,完善便民设施,让城市更宜业宜居。


       至于今年接下来房地产发展的走势,潘向东认为,今年和过去不同,以前经济有下行压力的时候,松一松房地产,经济也就相对平稳,但今年房住不炒的大基调没变,房地产市场整体以稳为主,经济增长的线索主要集中受益于政策的基建(新老基建共振)与消费(家电汽车消费刺激政策、旧改、地产竣工周期向上)。


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