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月降30万炒房客急退场 房价大跌还是知而后觉?

2019-10-09 来源:房产高参会
 
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一个月内降价30万,炒房客着急退场,是房价大跌还是“知而后觉”


金九银十已经过去大半,从各地反馈的销售数据来看,市场冷淡成为常态,不仅仅体现在购房者,更多的是炒房客本身,其中不免掺杂一些以小换大和退场需求。此次较为惨淡的金九银十对于开发商而言实则是意料之中,如果硬要说最意外的一点是什么,那就是消费群体态度居然如此坚决,为了更好的迎合市场,特价房、特殊房型宣传手段层出不穷,但最后都是无人问津,内行人更是感叹房价太高没人买得起,大幅度下跌却没人敢买,现在楼市到底怎么了?


其实从去年下半年开始,市场预期早已发生改变,几乎所有舆论媒体都对房价看低,甚至房企高管公开表示对房地产走向并不看好。在此氛围的铺垫下,今年楼市走向可想而知,那这次市场到底难到什么地步了呢?这里借用一下我朋友的例子,北京一套小户型房340万挂牌,起初中介人员表示价格太高,建议降价,朋友并不理睬,现实是最后无人问津,最后差不多310万才出手,从挂牌到出手时间也才一个月,但降价幅度却达到了30万。


从这个事例中我们可以得出2点结论,一是个体销售,无论是以小换大需求还是炒房客,都面临和开发商一样的现状,接盘群体难找,在面对市场长期横盘,变现周期拉长的背景下,保持成本或成一种奢望;二是市场观望氛围达到顶峰,市场本身就是不断地跟风,在以往房价一直上涨背景下,买房人络绎不绝,都认为可以大赚一笔,相反之现阶段房子还有贬值的风险,有买房意愿的人也不敢买房了,水能载舟亦能覆舟。


此时此刻最着急无疑是炒房客,前者有房屋网签全国联网的压力,后者有房产税落地的威慑,当前的炒房客才是最疯狂的,就像燕郊部分楼盘降幅达到1万的比比皆是。在这样的楼市背景下,房价会迎来大跌还是炒房客的“知而后觉”?从楼市格局来看,在土地市场、房企融资纷纷降温的背景下,房价大跌有一定的基础,但由于止跌令的存在,明面下跌又不可能,这才是最矛盾的地方。


但值得确定的是炒房客着急退场是真,随着LPR贷款改革,想依靠以贷还贷的炒房方式已然被淘汰,就连开发商售楼处都需要“托”去促进交易,更不用说个体销售何来的生存空间。目前房价迎来调整只存在2大契机,一是以超级城市群为中心的周边区域,这一类城市郊区房价大跌的原因在于市场和消费预期相差过大,开盘均价就远超过市场价。二是以城镇化为核心的三四线城市,这一类城市房价大跌是必然的,城市经济不足,消费群体购买力显然不足,城镇化的核心是去农村,那么房价就应该农村化。


在笔者看来,当前楼市真的在降温,当然排除个别一线城市,不要用个别现象去评价整体趋势。同时现阶段房价上涨本身就没有理由,旧改代替棚改,规模急速收缩,上游资金被锁住,房企没有多余钱融资买地,买房卖房陷入僵局,无论从哪个方面看,笔者根本找不到房价仍要上涨的理由,相反房价下跌只差最后一步,那就是土地市场。


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